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到了2025年的上半年，北京二手房的房价已经被严重低估。
最近根据官方的数据显示：
2025年1-6月，北京市二手住宅累计网签88575套，逼近9万套，创三年以来同期新高。
在整个2025年的上半年，楼市比较艰难的背景下，北京的二手房成交量却创造了近三年来“最高水平”。
为什么？
背后的核心原因只有一个：那就是整个市场都在“以价换量”。
2025年的上半年，如果你在北京二手房市场想要把房子卖掉，唯一的办法就是“降价”。
只有卖不出去的产品，没有卖不出去的价格。
只要价格降到买房人心理预期阈值，整个市场成交量立刻就会起来。
绝大多数的二手房业主也是这么做，在北京二手房挂牌量已经逼进16万套的背景下，“以价换量”是目前北京唯一套现的办法。
甚至可以说，经过近两年的价格调整，北京目前的二手房房价，确实已经有点“被严重低估”了。
尤其是在北京比较好位置的一些二手房，目前的价格简直是“惨不忍睹”，其价值已经被“严重低估”。
比如北京北部的亚运村板块，整个区域的标杆豪宅产品“远洋万和城”，目前的成交均价已经降到了6.6万/平米。
在北京的东部酒仙桥地区，阳光上东在当年也是整个区域的领先型项目，但是在当下的北京，二手房成交价格也到了6万/平米。
再到北京传统的豪宅片区“朝阳公园片区”，一些老的高端楼盘价格更是非常“夸张”。
像星河湾的成交价格也已经降到了6万+的水平，观湖国际和公园1872等区域内的传统豪宅，最低均价也都在6万+上下。
朝青板块的润丰水尚目前的最低成交价格也已经到了6万上下。
这些楼盘，在前两年基本上都是10万+的水平，6万单价只能在北京东四环和东五环之间买一个“老破小”。
朝阳区作为北京“第二大强区”，是北京最宜居、最时尚、最具有国际氛围的区域，而且目前的教育短板也已经补上。
但是在北京目前的市场行情下，也不得不“低头”。
我们非常明确：当下的北京楼市，二手房房价已经被“严重低估”。
尤其是一些好位置的次新二手房，目前的价格真的非常“喜人”，是一个非常值得“买进的价格”。
那么，为什么北京二手房的价格会出现如此“崩塌”？
背后的原因其实非常简单：就是被“好房子”给挤兑的。
自从2024年下半年北京开始大规模推行“好房子标准”以来，大量高得房率的新房，好位置的新房开始亮相。
什么是“高得房率”？
高得房率就意味着“低套内价格”，所以好房子的大量推行，本质就是“降低公摊，降低套内面积单价”。
所以虽然新房的销售单价看起来要比二手房房价“要高”，但是如果按照“套内面积单价”计算，新房和二手房的价格是一样的。
比如新房的销售单价是8万，但是新房的得房率是95%，换算成套内面积单价，新房的实际销售价格是8.5万。
但是如果二手房也卖8万，但是二手房的得房率只有75%，那么换算成套内面积计算，二手房的实际单价也达到了10.6万/平米。
所以在大量好房子不断出现的背景下，北京二手房的价格必须调整，才能应对新房的竞争。
比如原来卖8万的二手房，目前降到6万，就基本符合市场逻辑了。
应该说，经过本轮“以价换量”之后的北京二手房房价，价格底部已经开始出现。
甚至不排除房价已经被“严重低估”。
为什么这么说？
因为这是在北京“没有取消限购”的基础上的房价水平。
如果接下来，北京能够在“局部”，甚至是“全局”，逐渐放松限购，那么未来北京房价的走势“就会完全不一样”。
可以说，当下的北京楼市，其实已经走到了一个“关键的路口”。
下一步北京的限购政策进一步放松的红利，已经基本大局已定，这是当下在北京买房最大的红利。
简单来说，不管是刚需，还是改善，最好是在北京放松限购之前，能够完成上车或改善。
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